[대전인터넷신문=세종/최대열기자] 국토교통부가 발표한 ‘2025년 10월 주택 통계’와 세종시의 5-1생활권 신규 분양 계획을 종합하면, 세종시는 인허가·준공 등 공급 지표가 크게 위축된 가운데 5-1생활권 L9블록 ‘엘리프 세종 스마트시티’ 분양 계획을 앞세워 공급 절벽 완화에 나서는 모습이다.

5-1생활권 L9블록 민영주택 ‘엘리프 세종 스마트시티[사진-세종시]

국토교통부 통계에 따르면 10월 기준 전국 주택 인허가는 2만 8,042호로 전년 동월 대비 10.5% 증가했다. 수도권 인허가는 1만 4,078호로 28.4% 늘었고, 1~10월 누계도 12만 5,193호로 23.5% 증가했다. 반면 지방은 10월 1만 3,964호로 3.1% 감소하고 누계도 15.3% 줄어 지역 간 온도차가 뚜렷했다. 전국 착공은 1만 7,777호로 전년 동월 대비 23.4% 줄고, 1~10월 누계는 18만 8,564호로 12.6% 감소해 인허가와 달리 실제 공사 착수는 위축된 상황이다.

세종시는 공급의 첫 관문인 인허가 단계에서 크게 위축된 흐름을 보였다. 10월 세종 주택 인허가는 -27호로 집계돼, 전년 동월 10호에서 370% 감소했다. 인허가 취소분이 신규 인허가를 웃돌며 마이너스를 기록한 것이다. 1~10월 누계 역시 90호에 그쳐 전년 동기 3,442호 대비 97.4% 급감했다. 전국 인허가 누계가 소폭이나마 증가하고, 수도권이 20% 이상 늘어난 것과 비교하면 세종의 공급 심리가 상당히 위축됐음을 보여준다.

착공 단계에서는 다른 양상이 나타난다. 10월 세종 주택 착공은 13호로 전년 동월 56호보다 76.8% 줄었지만, 1~10월 누계는 1,655호로 전년 동기 734호에서 125.5% 증가했다. 전국 착공 누계가 12.6% 감소하고 지방 전체도 17.9% 줄어든 가운데 세종만 큰 폭으로 늘어난 셈이다. 그동안 지연·보류됐던 사업들이 올해 들어 공사 단계로 옮겨간 결과로, 신규 인허가 감소 속에서도 기존 사업 위주의 공급이 이어지는 구조로 해석된다.

분양·준공 단계에서는 세종의 공급 공백이 더욱 뚜렷하다. 10월 세종 분양(공동주택)은 0호로 전년 동월과 동일했고, 1~10월 누계도 698호에 그쳐 전년 동기 813호보다 14.1% 감소했다. 신도시 위상과 수요 규모를 고려하면 체감 공급 부족이 클 수밖에 없는 수치다. 준공 물량은 사실상 ‘입주 절벽’ 수준이다. 10월 세종 준공은 245호로 전년 동월 265호보다 7.5% 줄었고, 1~10월 누계는 518호로 전년 동기 4,064호 대비 87.3% 급감했다. 전국 준공 누계 감소율(-8.3%)보다 10배 이상 큰 낙폭으로, 향후 몇 년간 입주 가능한 새 아파트 물량 축소가 불가피하다는 경고 신호로 받아들여진다.

이 같은 공급 위축 속에서도 거래 흐름은 회복세를 보이고 있다. 10월 전국 주택 매매거래량은 6만 9,718건으로 전월 대비 10.0%, 전년 동월 대비 23.2% 증가했다. 수도권은 3만 9,644건으로 전년 동월보다 58.5%, 서울은 1만 5,531건으로 116.8% 급증했다. 지방은 3만 74건으로 전년 동월보다 4.7% 줄었지만, 세종은 예외적인 회복세를 나타냈다. 10월 세종 매매거래는 611건으로 전월 588건보다 3.9% 늘었고, 전년 동월 431건과 비교하면 41.8% 증가했다. 5년 평균 대비로도 54.7% 많은 수준으로, 입주 물량 급감에도 불구하고 실수요 중심의 매매 수요는 꾸준히 이어지고 있는 것으로 풀이된다.

전월세 시장에서는 전국적으로 거래 감소와 월세 비중 확대가 동시에 진행되고 있다. 10월 전월세 거래량은 19만 9,751건으로 전월 대비 13.4%, 전년 동월 대비 5.4% 감소했다. 수도권은 14.2%, 지방은 11.8% 줄었고, 세종도 2,042건으로 전월 2,287건보다 10.7%, 전년 동월 2,291건보다 10.9% 감소했다. 그럼에도 1~10월 누계 기준 전국 월세 비중은 62.7%로 전년 동기보다 5.4%포인트 상승해 전세에서 보증부월세·반전세로의 구조 변화가 가속화되고 있다. 세종 역시 고금리와 전세 선호 감소 흐름 속에서, 공급 위축과 맞물릴 경우 전월세 시장 부담이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

미분양 물량은 당장은 세종 시장의 뚜렷한 리스크로 보이지 않는다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 9,069호로 전월 대비 3.5% 증가했고, 수도권은 1만 7,551호로 14.3% 늘었다. 지방은 5만 1,518호로 소폭 증가에 그쳤다. 반면 세종의 미분양 주택은 47호로 전월과 동일했다. 2023년 말 122호, 2024년 말 61호와 비교하면 낮은 수준이고, 준공 후 미분양 역시 47호로 변동이 없다. 공급이 줄어도 미분양이 늘지 않는다는 점은 현재 분양·입주 물량이 시장 수요를 크게 초과하지 않음을 보여주는 동시에, 향후 신규 공급 여지가 크지 않다는 점을 방증한다.

이러한 상황에서 세종시가 승인한 5-1생활권 L9블록 ‘엘리프 세종 스마트시티’ 분양은 공급 절벽을 완화하는 실제 대응 카드로 평가된다. 세종시는 19일 계룡건설 컨소시엄이 참여한 5-1생활권 L9블록 민영주택 사업에 대해 424세대 공급을 승인하고, 12월 1일 특별공급을 시작으로 3일까지 순차적으로 청약을 진행한다고 밝혔다. 이번 단지는 전용 59㎡·74㎡·80㎡·84㎡ 등 네 가지 평형으로 구성해 실수요자의 선택 폭을 넓혔으며, 총 424세대 중 252세대는 기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모, 생애최초 등 다양한 계층을 위한 특별공급으로 배정해 주거 사다리 기능을 강화했다.

시는 여기에 그치지 않고 내년에는 5-1·5-2생활권 총 9개 블록에서 약 4,225세대 규모의 민영주택이 공급될 계획이다. 5-1생활권에서는 L6(820세대), L7(648세대), L8(218세대), L11(507세대)가, 5-2생활권에서는 S1(676세대), M3(499세대), M4(196세대), M5(491세대), L4(170세대)가 분양 절차를 앞두고 있다. 

인허가·분양·준공 지표상 공급이 급격히 위축된 가운데, 실제 청약 일정이 확정된 5-1생활권 L9블록과 내년 9개 블록 4,000세대 이상 공급 계획은 세종의 중기적 공급 공백을 완화하는 핵심 변수로 작용할 전망이다.

주택과 관계자는 “이번 분양은 약 11개월 만에 이뤄지는 만큼 정체된 지역 내 부동산 시장에 활기를 불어넣을 것으로 기대된다”며 “공급 관련 행정 절차를 체계적으로 추진해 내년 신규 분양도 적기에 진행될 수 있도록 하겠다”고 말했다. 앞서 통계에서 드러난 인허가·준공 급감과 매매 거래 회복이라는 ‘공급 위축–수요 회복’의 괴리가, 실제 분양 물량 확대를 통해 어느 정도 해소될 수 있을지 주목되는 대목이다.

종합하면 세종 주택시장은 인허가·분양·준공 등 공급 지표가 동시다발적으로 위축된 가운데, 착공 누계와 매매 거래, 미분양 안정세, 그리고 5-1생활권 L9블록을 비롯한 2025년 분양 계획이 맞물려 ‘공급 위축 속 제한적 회복’ 국면에 서 있다. 단기적으로는 미분양 부담이 크지 않아 급격한 가격 조정 가능성이 낮지만, 중기적으로는 입주 절벽과 공급 공백이 전월세 시장 불안과 실수요자의 선택지 축소로 이어질 수 있다는 점에서 세종시와 중앙정부의 세밀한 공급 관리가 요구된다. 이번 L9블록 분양과 4,225세대 추가 공급 계획이 통계로 드러난 공급 경고등을 완화하고, 세종 주택시장을 ‘공급 공백 우려’에서 ‘수급 균형 회복’의 방향으로 이끄는 분기점이 될 수 있을지 관심이 쏠린다.

<무단전재 및 재배포금지> 최대열기자