세종

[대전인터넷신문=최대열기자] 세종지역 아파트가 올해 7월 255건 거래되고 평균 거래가격은 5억297만원으로 집계됐다. 주요 신도심의 매매건수 증감률은 마이너스를 보였지만 면적당 평균매매가격은 지역별로 상승과 하락이 엇갈려, ‘평균 5억원’만으로 세종 주택시장의 방향을 판단하기 어려운 것으로 나타났다.세종특별자치시 빅데이터 플랫폼 ‘세담터’가 공개한 부동산 자료를 대전인터넷신문이 분석한 결과, 2026년 7월 세종지역 아파트 거래건수는 255건, 평균 거래가격은 5억297만원으로 나타났다. 같은 달 다른 주거유형과 비교하면 아파트 중심의 거래구조가 뚜렷했다. 오피스텔은 11건에 평균 거래가격 8,245만원, 단독·다가구는 9건에 4억4,276만원, 연립·다세대는 6건에 6,250만원으로 집계됐다.하지만 평균 거래가격이 5억원을 넘어선 것만으로 세종 아파트 가격이 전반적으로 상승했다고 판단하기는 어렵다. 세담터의 지역별 거래건수와 면적당 평균매매가격에서는 서로 다른 움직임이 나타났기 때문이다. 세담터가 공개한 지역별 아파트 매매현황에서 도담동의 매매건수 증감률은 -50.9%로 나타났다. 보람동은 -49.2%, 새롬동 -46.9%로 감소폭이 컸다. 고운동도 -33.2%, 소담동 -29.4%, 반곡동 -27.8%, 대평동 -21.2%, 다정동 -19.2%, 나성동 -18.1%를 기록했다. 아름동은 -1.8%로 상대적으로 감소폭이 작았다.다만 이 수치는 세담터가 ‘전년매매건수·평균매매건수·매매건수증감율’ 항목으로 제공하는 지표다. 공개 화면에서 세부 비교기간과 산정방식이 충분히 설명되지 않은 만큼 이번 분석에서는 세담터가 제시한 ‘매매건수 증감률’ 자체로 한정해 사용했다.거래건수와 달리 지역별 면적당 평균매매가격에서는 상승한 지역도 상당수 확인됐다. 세담터의 ‘전년 대비 아파트 매매 가격’ 자료에 따르면 종촌동의 면적당 평균매매가격 증감률은 +4.0%로 나타났다. 나성동은 +3.2%, 반곡동 +3.1%, 소담동과 아름동은 각각 +2.7%를 기록했다. 보람동은 +2.3%, 한솔동 +2.3%, 새롬동 +2.0%, 다정동 +1.1%로 나타났다. 반면 대평동은 -3.2%, 도담동 -0.8%, 해밀동 -0.4%로 하락했다. 이는 거래건수 증감률이 마이너스라고 해서 해당 지역의 아파트 가격까지 반드시 같은 방향으로 움직이는 것은 아니라는 점을 보여준다.특히 도담동은 매매건수 증감률이 -50.9%인 동시에 면적당 평균매매가격 증감률은 -0.8%로 나타났지만, 보람동은 매매건수 증감률 -49.2%에도 면적당 평균매매가격은 +2.3%를 기록했다. 새롬동 역시 매매건수 증감률은 -46.9%였지만 면적당 평균매매가격 증감률은 +2.0%였다. 거래량과 가격 흐름을 동일하게 해석해서는 안 되는 이유다.아파트 면적별 거래가격에서도 차이가 나타났다. 세담터 자료를 기준으로 6월과 7월 평균 거래가격을 비교하면 전용 60㎡ 미만 소형은 3억6,148만원에서 3억3,909만원으로 약 2,239만원 낮아졌다. 전용 60㎡ 이상 85㎡ 이하 중형도 5억6,030만원에서 5억3,727만원으로 약 2,303만원 낮아졌다. 반면 전용 85㎡ 초과 대형 아파트의 평균 거래가격은 같은 기간 7억3,289만원에서 7억7,379만원으로 약 4,090만원 높아졌다.단순 계산하면 소형은 전월보다 약 6.2%, 중형은 약 4.1% 낮아진 반면 대형은 약 5.6% 높아진 셈이다. 다만 이 역시 동일 주택의 가격 변동률을 의미하지 않는다. 6월과 7월에 거래된 단지와 면적, 층수 등이 서로 다르기 때문에 해당 월에 거래된 주택의 평균금액이 어떻게 달라졌는지를 보여주는 수치로 해석해야 한다.실제 7월 거래가격도 지역과 면적에 따라 큰 차이를 보였다. 세담터가 국토교통부 자료를 토대로 공개한 실거래 내역을 보면 나성동 나릿재마을4단지 전용 85㎡는 7월 29일 8억9,000만원에 거래됐다. 반곡동 수루배마을1단지 전용 97㎡는 7월 30일 8억1,000만원, 한솔동 첫마을6단지 전용 84㎡는 7월 28일 5억원에 각각 거래됐다. 반면 집현동 새나루마을10단지 전용 56㎡는 7월 29일 3억5,000만원, 고운동 가락마을6단지 전용 60㎡는 같은 날 3억6,800만원에 거래됐다.같은 세종 아파트라도 생활권과 단지, 면적 등에 따라 3억원대에서 8억원대까지 가격 차이가 나타난 것이다. 올해 들어 고가 거래도 이어졌다. 세담터 자료에서 나성동 나릿재마을3단지 전용 122㎡는 지난 4월 17억2,500만원에 거래됐다. 소담동 새샘마을9단지 전용 110㎡는 6월 13억5,000만원, 도담동 도램마을9단지 전용 107㎡는 4월 11억1,000만원에 각각 거래됐다. 보람동 호려울마을3단지 전용 85㎡는 6월 10억6,000만원, 새롬동 새뜸마을10단지 전용 98㎡는 5월 10억8,000만원에 거래된 것으로 나타났다. 이처럼 10억원을 넘는 중대형 거래와 3억∼5억원대 거래가 함께 평균값에 반영되는 만큼 7월 평균 거래가격 5억297만원을 세종 아파트의 대표적인 ‘시세’로 해석하는 것은 주의해야 한다.평균 거래가격은 해당 기간 실제 거래된 아파트의 거래금액을 평균한 값이다. 상대적으로 가격이 높은 단지나 대형 아파트 거래 비중이 커지면 개별 주택의 가격이 전반적으로 오르지 않아도 전체 평균 거래가격은 높아질 수 있다. 한국부동산원도 주택시장 가격 흐름을 파악할 때 단순 평균 거래가격과는 다른 방식의 가격지수를 사용한다.전국주택가격동향조사는 표본주택의 가격 변화를 토대로 매매가격지수를 산출하며, 한국부동산원은 평균·중위 주택가격의 경우 가격지수와 달리 참고자료로 이용할 것을 안내하고 있다. 공동주택 실거래가격지수 역시 전체 거래금액의 단순 평균이 아니라 반복 거래된 동일 주택의 가격 변화를 활용하는 방식으로 시장 움직임을 측정한다.따라서 세종 아파트 시장의 실제 가격 방향을 판단하려면 평균 거래가격뿐 아니라 동일 단지·동일 면적의 반복 거래가격과 거래량, 공식 가격지수 등을 함께 살펴볼 필요가 있다. 특히 이번 자료에서는 주요 신도심의 매매건수 증감률이 마이너스를 기록하는 가운데 면적당 평균매매가격은 지역에 따라 상승과 하락이 엇갈렸다. 6월과 7월 거래를 면적별로 나눠도 소·중형 평균 거래가격은 낮아지고 대형은 높아지는 서로 다른 흐름이 나타났다.세종 부동산시장은 행정수도 완성과 중앙행정기관 추가 이전, 국회 세종의사당과 대통령 세종집무실 등 정책 변화와 맞물려 높은 관심을 받고 있다. 그러나 이 같은 정책 기대가 7월 평균 거래가격이나 특정 지역의 가격 변화에 직접 영향을 미쳤다고 현재 자료만으로 단정할 수는 없다. 정책 발표 전후 동일 단지·동일 면적의 실제 거래가격을 장기간 비교하는 과정이 필요하다.결국 세종시 공식자료에서 확인되는 7월 아파트 시장은 하나의 방향으로 설명하기 어렵다. 255건이 거래돼 평균 거래가격은 5억297만원을 기록했지만 지역별 거래건수와 면적당 가격, 주택 규모별 평균 거래가격은 서로 다른 움직임을 보였다.따라서 ‘세종 아파트 평균 5억원’이라는 하나의 숫자보다 어디에서 거래가 줄거나 늘었는지, 어떤 면적의 아파트가 얼마에 거래됐는지, 동일 주택의 가격이 실제로 어떻게 움직였는지를 함께 살펴보는 것이 세종 주택시장의 흐름을 정확하게 판단하는 데 중요하다. 최대열 기자 daeyeol6364@hanmail.net

[대전인터넷신문=최대열기자] 세종지역 공공임대아파트 분양전환 과정에서 같은 주택을 평가한 두 감정평가법인의 평가액이 비대위 공개 사례에서 약 9.3% 차이를 보이자 입주민들이 평가 산정 근거와 법인 선정 과정에 대한 진상규명을 요구하고 나섰다.호려울마을9단지·새샘마을2단지 분양전환 임차인 비상대책위원회는 9일 세종시청 앞에서 현수막과 피켓을 들고 분양전환을 위한 감정평가 결과에 문제를 제기하며 관계기관의 검증을 촉구했다. 비대위가 가장 문제 삼는 것은 호려울마을9단지 분양전환 과정에서 동일한 주택을 대상으로 실시한 두 감정평가법인의 평가액 차이다.비대위가 현장에서 공개한 자료에 따르면 전용 84㎡ 한 세대는 한 평가법인이 5억2,600만원, 다른 평가법인이 5억7,500만원으로 평가해 4,900만원의 차이가 났다. 또 다른 전용 84㎡ 세대도 각각 5억300만원과 5억5,000만원으로 4,700만원의 격차를 보였다.전용 59㎡에서도 한 세대가 3억8,600만원과 4억2,200만원으로 3,600만원, 다른 세대는 3억6,700만원과 4억100만원으로 3,400만원 차이가 났다는 것이 비대위 측 설명이다.본지가 비대위 공개 수치를 토대로 최고평가액을 최저평가액으로 나눠 확인한 결과, 4개 사례의 비율은 각각 약 109.32%, 109.34%, 109.33%, 109.26%였다. 낮은 평가액을 기준으로 한 격차가 모두 약 9.3%로 비슷하게 나타난 셈이다.여기서 주목되는 부분은 공공임대주택 분양전환 감정평가의 법정 재평가 기준이다. 현행 「공공주택 특별법 시행규칙」 제42조는 감정평가금액 가운데 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우 시장·군수·구청장이 그 결과를 관계자에게 통지하고 감정평가를 다시 의뢰하도록 규정하고 있다. 따라서 흔히 말하는 ‘10% 이상’이 아니라 ‘최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과할 때’가 정확한 기준이다.비대위가 공개한 4개 사례는 모두 110%에 근접했지만 이를 초과하지 않았다. 공개된 수치만 놓고 보면 이 조항에 따른 재평가 요건에는 해당하지 않는 셈이다. 다만 법정 재평가 기준을 넘지 않았다는 사실이 곧바로 해당 감정평가의 적정성까지 의미하는 것은 아니다. 관련 규정에는 일정한 절차에 따라 종전 감정평가에 대한 타당성 조사를 요구할 수 있는 장치도 마련돼 있어 재평가 요건 충족 여부와 평가 적정성에 대한 검증 요구는 구분할 필요가 있다.호려울마을9단지는 2014년 세종시 3-2생활권 M5블록에 ‘한양수자인’ 10년 공공임대주택으로 공급된 단지다. 당시 입주자모집공고에는 765세대 공급으로 명시돼 있다. 비대위는 비교 사례로 대평동 해들마을5단지의 분양전환 감정평가 결과도 제시했다. 비대위가 공개한 4개 사례에서 두 감정평가법인의 평가액 차이는 약 0.5~3.2% 수준이다.비대위는 “일반적으로 감평사간 금액 차이는 3% 내외”라며 호려울마을9단지에서 공개 사례 모두 약 9.3%의 차이를 보인 이유와 평가 산정 근거를 공개해야 한다고 주장했다. 다만 비대위가 언급한 ‘3% 내외’는 법령에서 정한 감정평가 편차 허용기준이 아니다. 해들마을5단지와 호려울마을9단지 역시 감정평가 시점과 위치, 주택 특성 등이 달라 두 단지의 평가액 차이만으로 어느 감정평가가 적정했다고 판단하기는 어렵다.감정평가는 기준시점뿐 아니라 해당 주택의 동·층·향, 거래·비교사례 선정, 가격시점 수정과 개별요인 등 여러 요소에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문이다.따라서 이번 논란의 핵심은 두 단지의 평가액 자체를 단순 비교하는 데 있지 않다. 같은 주택을 평가한 두 법인의 결과가 비대위 공개 4개 사례에서 모두 약 9.3%의 유사한 격차를 보인 이유와 각각 어떤 평가요인이 이러한 차이를 만들어냈는지가 검증 대상이다.이에 대해 세종시는 두 감정평가법인의 평가 기준시점은 동일하다고 설명했다. 세종시 관계자는 본지와의 통화에서 “사업시행자가 추천한 감정평가법인과 임차인 측이 추천한 감정평가법인이 각각 감정평가를 했다”는 취지로 설명했다. 다만 실제 법인 선정 및 의뢰가 어떤 행정절차를 거쳐 이뤄졌는지는 관련 공문 등을 통한 추가 확인이 필요하다.시는 재평가 문제에 대해서도 법에서 정한 기준과 절차에 따라야 한다는 입장이다. 실제 비대위 공개 사례의 최고·최저 평가액 비율은 약 109.3%로 법정 재평가 기준인 110%를 넘지 않는다. 시 관계자는 재평가를 한다고 해서 반드시 감정평가액이 낮아지는 것은 아니라고 설명했다. 감정평가는 기준시점과 당시 주변 거래사례 등 시장 상황을 반영하기 때문에 평가 시점 등이 달라질 경우 결과가 달라질 수 있다는 취지다.또 시 관계자는 이번 감정평가액이 현재 주변 유사 공동주택의 실제 거래가격과 비교하면 수천만원가량 낮은 수준이라고 설명했다. 다만 비교 대상 단지와 개별 거래의 면적·층·향 및 감정평가 기준시점 등이 동일하지 않은 만큼 현재 실거래가격만으로 이번 감정평가의 적정성을 판단하기는 어렵다.이번 분양전환 대상은 시 관계자 설명에 따르면 약 33세대다. 이 수치는 세종시 관계자의 통화 답변에 따른 것으로, 최종 분양전환 대상 세대수는 관련 행정자료를 통해 확인할 필요가 있다. 비대위는 평가액 차이와 함께 감정평가법인 선정 과정에도 의문을 제기하고 있다. 이날 세종시청 앞에 설치한 현수막에는 특정 사업자와 감정평가법인을 지목하며 ‘유착 의혹’을 규명하고 감찰·수사해야 한다는 요구도 담겼다.그러나 이 같은 ‘유착 의혹’은 현재 비대위가 제기한 주장으로, 관계기관의 조사나 수사를 통해 위법·부당한 관계가 확인된 사실은 아니다. 두 감정평가 결과가 약 9.3% 차이를 보였다는 사실만으로 평가의 위법성이나 사업자와 평가법인 사이의 부적절한 관계를 단정할 수도 없다.비대위는 지난해부터 국토교통부와 세종시 등에 감정평가법인 선정과 분양전환 문제를 제기하고 민원과 면담을 이어왔다고 주장하고 있다. 이번 사안을 객관적으로 판단하기 위해서는 결국 두 감정평가법인이 각각 어떤 거래·비교사례를 선정했고 가격시점 수정과 개별요인 등을 어떻게 반영했는지 확인하는 과정이 필요하다. 공개된 4개 사례에서 최고·최저 평가액 비율이 모두 109.3% 안팎으로 나타난 이유에 대한 해당 평가법인들의 설명도 요구된다.수천만원에 이르는 평가액 차이는 분양전환을 앞둔 임차인들의 주택 취득 부담과 직결될 수 있는 민감한 문제다. 법정 재평가 기준을 넘지 않았다는 사실과 감정평가의 적정성에 대한 입주민들의 검증 요구는 별개의 문제인 만큼, 사업자와 감정평가법인이 산정 근거를 충분히 설명하고 관계기관이 관련 절차를 객관적으로 확인하는 것이 논란 해소의 관건이 될 것으로 보인다. 최대열 기자 daeyeol6364@hanmail.net