“대법원” 공공임대주택 임대시 표준임대보증금 및 표준임대료 무시한 임대사업자에 주택인도 파기환송 판결

대법원(재판장 대법원장 양승태, 주심 대법관 박병대)은 2016. 11. 18. 공공건설임대주택에 관하여 임대료 연체를 이유로 임대차계약을 해지한 다고 주장하면서 주택인도를 청구하는 사건에서 원고의 상고를 받아들여 원심판결을 파기 환송하는 내용의 전원합의체 판결을 선고하였다(대 법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결)

원고(OO건설 주식회사 정OO)와 피고(공공건설임대주택의 임대사업자)가 임대차계약에서 정한 계약상 임대보증금은 2억 4,600만여 원이고, 계약상 임대료는 월 59만여 원에 계약하였으며 이 사건 주택은 공공건설임대주택으로서 그 최초 임대 조건에 관하여 법령에서 정한 상한은 표준임대보증금 1억 3,700만여 원, 표준임대료 월 90 만여 원이다.

이 사건 계약상 임대보증금은 법령상 표준임대보증금보다 증액된 대신 계 약상 임대료는 법령상 표준임대료에서 `감액된 임대보증금 차액을 정기예 금 이율에 의하여 환산한 금액´을 차감한 금액으로 정하여졌으며 위와 같은 임대차계약은 강행법규 위반으로 무효라고 법원은 밝혔다.

특히 임대보증금과 임대료를 상호전환하여 표준임대보증금보다 고액으로 임차인을 모집하고자 할 경우에는 표준금액과 전환금액을 모두 공고 또는 고 지하여야 하지만 그럼에도 원고는 피고에게 전환금액만을 제시하고 상호전환에 대한 동의 를 받지 않은 채 임대차계약을 체결하였으므로 무효라는 법원의 판결을 받은 것이다.

아울러 임대차계약 전부를 무효로 한다면 임차인이 임대주택에서 퇴거하여 야 되는 결과가 되어 부당하며 만일 임대차계약이 유효하게 존속한다면 어떠한 임대 조건으로 임대차계약이 유효하게 존속하는지가 이 사건 쟁점으로 부각된 사건이다.

선행소송(이 사건 피고가 이 사건 원고를 상대로 표준임대보증금과 계약상 임대보증금의 차액 상당을 부당이득으로 반환할 것을 청구한 사건)에서, 원고는 피고에게 임대보증금 차액 1억 900만여 원을, 피고는 원고에게 임 대료 차액 월 31만여 원을 지급하도록 명하는 판결이 확정되었다.

원고는 피고에게 임대보증금 차액을 반환하였으나, 피고는 당초 계약상 임 대료인 59만여 원만을 지급하고 임대료 차액 31만여 원을 지급하지 않으면서 이에 원고가 피고의 임대료 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 임대주 택의 인도를 청구한 사건이다.

이에 대해 법원은 1심(원고 청구 인용)에서 임대료는 표준임대료 90만여 원에 대하여 임차인이 임대료 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약 해지 가능하다고 밝히고 있다.

그러나 2심(원고 청구 기각)에서 법원은 임대료는 당초 계약상 임대료 59만여 원에 대하여 임 차인이 임대료 차액을 납부하지 않아도 임대사업자는 임대차계약 해지가 불가하다고 다수의견의 요지 (9명)으로 파기환송 하였다.

대법원은 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알 았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕 하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가지고 이러한 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려하여 판단할 것이 나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형 평에 반하는 것이어서는 안 된다고 파기환송의 이유를 밝혔다.

임대사업자와 임차인은 임대보증금과 임대료의 상호 전환을 하지 않은 원래의 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕 하였으리라고 보고 표준임대조건(= 표준임대보증금과 `표준임대료´의 임대 조 건)의 임대차계약으로 유효하게 존속 - 임대보증금은 2억 4,600만여 원 → 1억 3,700만여 원 ⇨ 임대사업자는 표 준임대보증금 초과금액을 부당이득으로 반환할 의무를 부담 - 임대료도 그에 상응하여 월 59만여 원 → 월 90만여 원 ⇨ 임차인은 임대차계약에 따른 임대료로 표준임대료 상당 금액을 지급할 의무를 부담 해야한다.

또한 임대차계약을 무효라고 한다면, 임차인은 그 임대주택에 더 이상 거주 할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도 모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 되고 그렇다고 하여 강행법규에 위반되는 표준임대보증금 초과 부분을 제외 한 나머지의 임대 조건(= 표준임대보증금 및 `당초 계약상 임대료´의 임대 조건)으로 임대차계약이 체결되었다고 보는 것은 임대사업자에게 일방적으로 불리하여 형평에 어긋난다고 법원은 밝히고 있다.

특히 별개의견을 요지한 4명(대법관 김신・김소영・권순일・박상옥)은 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임 대차계약상의 임대료 부분은 유효하게 존속한다고 판단하고 임차인은 당초 계약에 서 정한 임대료만 납부하면 되며 이에따라 임대보증금은 2억 4,600만여 원에서 1억 3,700만여 원으로 임대료는 월 59만여 원에서 월 90만여 원이 아니라 그대로 월 59만여 원이라고 판결 하였다.

임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과하여 그 부분이 무효가 되었다고 하여 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 보아야 할 이유가 없으므로 표준임대보증금과 표준임대료는 임대인이 정할 수 있는 `상한´을 의미할 뿐 이고, 공공건설임대주택의 임차인은 계약의 내용을 결정하지 못하고 계약 체결 여부만을 선택할 수 있는 것이 현실이며, 임차인은 표준임대료 등을 제시받은 적이 없으므로, 임차인에게 가정적 의사가 있다고 보기 어렵다고 법원은 판단하였다.

원심판결은 직권조사사항인 선행소송 확정판결의 기판력 저촉 여부에 관한 심리 및 판단을 누락하였으므로 파기될 수밖에 없고 다수의견의 결론에는 동의하지만, 파기의 이유를 달리하며 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못한 경우 임차인 이 임대사업자에 대하여 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급 할 의무를 부담하는지 및 그 법적 성질은 무엇인지에 관하여 하급심의 판단이 나뉘어 있었다.

대법원은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시하여 하급심의 혼란을 종식시켰고, 그러한 결론을 도출함에 있어 민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시 하였다.

또한 무효행위 전환의 법리를 적용함에 있어서 그 결과가 한쪽 당사자에 게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시하여 그 기준과 한계를 선언하였다.

<무단전재 및 재배포금지> 이 향순 기자