[대전인터넷신문=최대열 기자] 정부가 공공재개발 주민의 이주비 대출까지 이자를 지원하기로 한 가운데 본지가 대전지역 일반 정비사업 금융지원과 비교한 결과, HUG 이주비 대출보증은 활용할 수 있지만 이자를 직접 낮춰주는 이번 이차보전과는 지원 방식이 다른 것으로 나타났다.

재개발 사업지와 아파트 단지, 이주비 대출 서류와 주택 열쇠를 합성해 재개발 과정에서 발생하는 주민 이주비 금융 부담과 지원제도의 차이를 표현한 이미지. 정부는 공공재개발 사업비에 이어 1주택자 등의 이주비 대출에도 이차보전을 확대한다. [그래픽·이미지=대전인터넷신문 AI 제작]

정부가 공공재개발 사업비에 한정했던 이자 지원을 주민 이주비까지 확대한다. 기본이주비 3억원을 연 4.8% 금리로 빌린 1주택자는 조건을 충족하면 연간 최대 600만원, 이주에서 입주까지 3년이 걸릴 경우 약 1,800만원의 이자 부담을 줄일 수 있다.

그렇다면 재개발·재건축 사업이 진행 중인 대전지역 주민들도 같은 지원을 받을 수 있을까. 본지가 국토교통부의 공공재개발 지원방안과 대전시 정비사업 현황, 주택도시보증공사(HUG)의 정비사업 금융지원 제도를 비교한 결과, 일반 재개발·재건축에서 활용할 수 있는 이주비 대출보증과 이번 공공재개발 이차보전은 지원 구조가 다르다.

국토교통부는 HUG와 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH)와 ‘공공재개발사업 이차보전 업무협약서’를 개정해 지원 대상 사업장을 확대하고 지원 분야에 이주비를 추가한다.

공공재개발 이차보전은 금융기관에서 사업비를 대출받을 때 발생하는 이자의 일부를 주택도시기금에서 지원하는 제도다. 2023년 5월 관련 기관이 업무협약을 체결한 이후 현재 35개 사업장의 사업비 대출에 적용되고 있다.

이번 개정으로 기존 35곳에 공공재개발 후보지로 추가 선정된 3곳 등 신규 사업장까지 지원 대상이 확대된다. 기존 사업비뿐 아니라 주민의 기본이주비 대출도 새롭게 이차보전 대상에 포함된다.

지원 대상은 1주택자가 거주지를 옮기기 위해 받은 이주비 대출이나 세입자의 임대보증금을 반환하기 위한 대출이다. 실거주 주민의 이주 부담을 낮춘다는 제도 취지에 따라 다주택자의 이주비 대출은 제외된다.

지원 대상 기본이주비는 권리자별 전세 등 보증금의 70% 범위에서 최대 3억원이다. 시중은행과 지방은행, 산업은행, 농협, 수협 등 HUG 대출보증을 취급하는 금융기관의 대출이 대상이다.

이차보전은 대출금리 가운데 연 1.8%를 초과하는 부분에 대해 최대 2%포인트까지 적용된다. 지원기간은 대출 실행 시점부터 사업 완료 후 입주지정기간 60일까지다.

예를 들어 1주택자가 기본이주비 한도인 3억원을 연 4.8%로 빌리면 연간 이자는 1,440만원이다. 이 가운데 최대 지원폭인 2%포인트가 적용되면 연간 600만원의 이자 부담을 줄일 수 있다.

이주에서 입주까지 3년이 걸린다고 가정하면 약 1,800만원이다. 다만 이는 3억원을 연 4.8%로 대출받았다는 가정에 따른 것으로 실제 지원액은 대출액과 적용금리, 대출기간 등에 따라 달라진다.

이번 조치는 정부가 지난 8월 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’의 후속조치다. 당시 정부는 공공재개발 38곳, 약 6만호의 사업 추진을 가속하기 위해 절차 합리화와 이주비·사업비 지원 확대 등을 추진하겠다고 밝혔다.

주민들의 임시 거처 확보를 돕기 위해 같은 특·광역시 내 LH 공공임대주택 우선입주 물량을 확대하는 방안도 제시했다. 2027년까지 신규 후보지 선정을 신청하는 LH 공공재개발 사업은 수수료율을 기존 3%에서 1%로 낮추는 방안도 포함됐다.

대전지역 일반 재개발·재건축에도 이주비 마련을 위한 금융지원 장치는 있다. 대전시는 도시정비과를 통해 재개발·재건축 사업 현황을 관리하고 있으며, 2026년 6월 30일 기준 ‘대전광역시 도시정비사업(재개발·재건축) 일반현황’을 공개하고 있다.

일반 정비사업에서는 HUG의 ‘정비사업자금대출보증’을 활용할 수 있다. 재개발·재건축과 주거환경개선사업 과정에서 필요한 이주비와 부담금, 사업비 등을 금융기관에서 대출받을 때 HUG가 원리금 상환을 보증하는 제도다.

HUG 기준상 조합원 이주비 대출보증 한도는 조합원별 종전 토지·건축물 평가액의 70%다. 조합원 부담금 대출 역시 부담금의 70% 범위에서 보증하는 구조다. 하지만 이 제도와 이번 공공재개발 이차보전에는 분명한 차이가 있다.

일반 정비사업의 HUG 대출보증은 조합이나 조합원이 금융기관에서 필요한 자금을 빌릴 수 있도록 보증을 제공하는 방식이다. 반면 공공재개발 이차보전은 대출 이후 실제 발생하는 이자의 일부를 주택도시기금에서 부담한다.

즉 HUG 대출보증이 자금 조달을 돕는 제도라면, 공공재개발 이차보전은 대출 이후 주민이 부담해야 할 금융비용 자체를 줄이는 제도인 셈이다.

정부 역시 두 지원체계를 별도로 운영하고 있다. 국토교통부는 지난 9월 3일 대전역 한국철도공사 충남본부에서 전국 재개발·재건축 사업 관계자를 대상으로 정비사업 정책설명회를 열었다.

당시 설명회에서는 HUG가 이주비 대출 등 정비사업 금융지원을 설명했고, LH는 공공재개발 사업을 별도로 안내했다. 한국부동산원도 공사비 검증을 비롯한 정비사업 지원제도를 소개했다.

따라서 대전지역에서 재개발·재건축 사업을 추진한다는 이유만으로 이번 공공재개발 이주비 이차보전이 자동 적용되는 것으로 해석해서는 안 된다. 자신의 사업방식과 사업단계, 적용 가능한 금융지원 제도를 각각 확인할 필요가 있다.

정부가 공공재개발의 이주비 부담까지 낮추려는 배경에는 사업속도가 있다. 주민 이주가 늦어지면 철거와 착공 일정도 함께 영향을 받을 수 있어 이주 과정에서 발생하는 금융 부담을 낮춰 사업의 병목을 줄이겠다는 것이다.

사업비 금융비용을 낮추는 것도 주민 부담과 연결된다. 정비사업에서 대출이자는 전체 사업비를 증가시키는 요인 가운데 하나이기 때문이다. 다만 금융비용 감소가 실제 주민 분담금을 얼마나 낮출지는 공사비와 사업기간, 분양수입 등 개별 사업장의 여건에 따라 달라진다.

윤영중 국토교통부 주택정비정책관은 “이번 협약 개정으로 공공재개발 주민들이 이자 부담을 덜고 이주할 수 있는 기반이 마련되었다”며 “앞으로도 관계기관과 함께 공공재개발 사업의 속도를 높여 도심 내 주택공급이 조기에 가시화될 수 있도록 적극 지원하겠다”고 밝혔다.

결국 이번 개편의 핵심은 공공재개발 금융지원의 범위를 사업 시행에 필요한 사업비에서 실제 주민의 이주비까지 넓혔다는 데 있다. 대전지역 일반 정비사업 주민에게는 기존 HUG 대출보증 등 별도의 금융지원 체계가 적용되는 만큼, 향후 공공재개발에 도입된 이차보전 방식이 다른 정비사업으로 확대될지 여부도 지켜볼 대목이다.

<무단전재 및 재배포금지> 최대열 기자 daeyeol6364@hanmail.net